新築アパート投資(経営)もおやめなさい。

apartment 不動産のためになる話

新築アパート投資(経営)とは?

有名タレントを起用したCMで、「土地の有効活用」「安定経営」をうたい文句に

新築のアパート投資(経営)をすすめるものがあります。

すでに土地をもっている地主にアパートを建築してもらう

または

資産家に土地を買ってもらい、アパートを建築してもらい

入居者の募集から管理までは不動産業者が数十年にわたり代行

買主は何もせずにお金が入ってくる、というものです。

 

そのような不動産業者の多くは上場していますし、CMde有名なタレントを起用していますから

安心してしまいますよね。

多くの会社がトラブルを抱えている

残念なことに

ここ数年で、これらの会社にまつわるトラブルが多数報道されています。

・アパート自体の施工不良

・保証賃料の一方的な値下げ

等々、上場していている会社とは思えない倫理観の欠如が露呈しています。

 

不動産業界内では周知の事実

しかし、不動産業界に身をおく私としては

別に驚くことではありませんでした。

某レ○パ○ス社が、自社にとって利益にならない

集客しづらい物件の賃料を有無をいわさず段階的に減らす

または契約の解除をしていた一方で

集客しやすい物件のサブリース契約は借地借家法をたてに解除を認めない

というケースも目の当たりにしました。

 

一般の方でも

三宅勝久『大東建託の内幕 〝アパート経営商法〟の闇を追う』

を読めば、どこも似たり寄ったりのヤバイ会社であることが了解できます。

 

求人募集を見てみると

不動産業で転職サイトを探してみると

営業職として土地の有効利用の提案の仕事が常に掲載されていると思います。

仕事がキツすぎて、退職者があとを絶たないからです。

 

社員を人間扱いしていない会社が顧客の利益など考えない

『大東建託の内幕 〝アパート経営商法〟の闇を追う』でも書かれていることですが

これらの会社は上場企業にもかかわらず

社員を人間扱いしていません。

会社の上層部から段階的におりてくるノルマを達成することだけ

各セクションの長に求められていることです。

軍隊だと思うとわかりやすいですね。

 

知り合いに、とても柔和な社長さんがいて

常に求人を出している某企業で支店長をしていたときの話をしてくれました。

《今は妻に顔が優しくなったと言われるよ。当時は鬼のようだったと。

客が「考えさせてくれ」と言って誰かに相談すると、必ず話がまとまらないから

契約を決めるときは絶対に外部と連絡させないで、その場でハンコを押させるんだ。

だから朝から晩まで一日中、客の家にいたこともある。

ただ、成績をあげると次第に本部からの要求はキツくなり、部下への要求もキツくなる

最後はあまりに理不尽だと思ったから辞めたよ。》と。

そういう会社が、顧客の利益などを考えるでしょうか??

 

アパート業者の利益の仕組み

アパート業者の利益の構造はとてもシンプルです。

まず、アパートを建てる工事によって得る利益。

次に、賃料保証をすることで得る賃料の差額(5万円で入居させるが、オーナーには4万円を保証する)

管理手数料です。

 

工事で得る利益は、確実かつそれなりの額です。

一方で、竣工後の管理を継続していくなかで得ていく利益は、変動し少額です。

どちらが業者にとってうまみがあるかといえば、当然前者です。

工事でバコっと利益を確保できれば、正直あとのことは、どうでもいい

と考えるのは自然なことでしょう。

 

騙されないための対策法はあるのか?

実は、これらの業者に目をつけられると、逃げるのは大変だと思います。

というのも、前述の元支店長は「応酬話法には自信がある」と言っていたからです。

つまり、客のあらゆるトークに反論して丸め込む自信がある、ということです。

よほど強い意志をもたない限り、営業マンに帰ってもらうことは難しいと思います。

 

ただ、私の考える騙されないための提案を3つだけしておきます。

 

騙されないための対策その1

何を言われても「いやなんです」と答える。

これは確か税理士の岡本さんという人が本の中で、

妻にレクチャーしているセールス撃退法として紹介されていました。

セールスマンは反論・丸め込む準備をしていますから、客が何かを言うのを待っています。

そこで、一貫して「いやなんです」「どうしてですか?」「どうしてもいやなんです」

と「いやなんです」で押し切るのです。

ポイントは「理由を言わないこと

理由を言ってしまえば、ここぞとばかりにその理由をつぶしにくるでしょうから

理由めいたことは言わないこと

そして確か最後の最後に唯一の理由として「こわいんです」と添える、だったと思います。

有効だと思います。

 

騙されないための対策その2

アパート業者は、建築費で利益を確保しがち、と書きました。

つまり、建築費がその仕様にたいして「割高」である可能性が高いです。

ですから、建築費については、必ず自分で探した複数の工務店などから見積もりを取りましょう。

 

おそらく、アパート業者はあなたが相見積もりをとるのを嫌がる

または認めないはずです。

うち(自社または提携会社)で建築をしないと、賃料保証などができない、とも言うでしょう。

 

割高な建築費を払って、あとで薄っぺらい保証を受けるのと

適正な建築費を払って、保証は受けないのと

どちらがいいかは人にもよるのでしょうが。

ちなみに、サブリースや賃料保証がどうしても受けたい人は、サブリース会社はごまんとあるので

自分の納得できる建物を建てた後で、サブリース会社をゆっくり選定したらいいのです。

 

騙されないための対策その3

契約書をよく読む

当たり前のことですが、最終的にはそれしかありません。

顧客に不利な情報は小さい文字で書かれるのが世の常です。

それを嘆くのは世間知らずもいいところ。

自分では理解できない契約などすべきでないですし

難解ならば、別の人に教えてもらうしかありません。

 

業者の人に質問するのはやめましょう

あたかも親切にわかりやすい言葉に置き換えて説明してくれますが

自社に不利にならない程度のごまかしをしてくるだけです。

 

ではまた。

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