やっぱり不動産投資はすすめません。

no entry 不動産のためになる話

コロナ騒動で、不動産業界も揺れています。

 

不動産融資が止まっている

不動産は物件の価格が大きいがゆえに、購入時に金融機関のローンを利用するのが一般的です。

しかしながら2020年5月現在において

各金融機関は、一般法人への事業融資の業務に追わ

投資用不動産を購入したいという申し込みに対する審査・融資業務にまで

手が回っていないのが現状です。

 

ただでさえ、ス○ガ銀行の不正などによって融資に慎重になっていた金融機関に

追い討ちをかけた状態です。

 

不動産市況と融資は切っても切れない関係にあり

融資が止まることイコール不動産売買の停滞を意味します。

 

現金を持っている会社が強い

銀行融資が止まっても、不動産を買えるのは

現金を持っている会社です

現金を持っている会社は、虎視淡々と不動産の価格が下がってくるのを待ち構えているでしょう。

 

売り手も、ローンを利用する高い買い手よりも

現金で確実に決済をしてくれる安めの買い手を選ぶことになると思われます。

 

管理物件の戸数が多い会社が強かったが

不動産業界に限れば

このコロナ騒動により、真っ先にダメージを受けているのが

転売業者です。

買い手の数がいきなり激減したのですから当然です。

逆に、地味ながらも賃貸物件の管理戸数を増やしていた会社は

管理を受託し、家賃の数%の管理手数料をもらうことで

比較的安定的な収入を確保していました。

 

しかしながら、とりわけ店舗物件の家賃の減額要請・滞納の要請は凄まじいものがあり

管理会社の現場も、どれが本当の要請で、どれが虚偽の要請か見極めることができず

対応に苦慮していると聞きました。

一律に要望に応じるわけにもいかないし、個別に判定することもできないと。

 

ちなみに、週刊ビル経営というビルオーナーが購読する専門誌でも

賃料減額はテナントの権利ではない」と危機感を強めています。

 

結局のところ、オーナー側は家賃収入を0にはしたくないので

減額に応じるか、分割払いなどに応じるしかないとは思います。

 

オーナー業、管理業も決して安泰ではありません。

 

融資・審査する側も混乱中

先日、金融機関の審査担当者と話をしたときに

「店舗や事務所がテナントに入っていると、賃料査定をどうみていいか

つまり、どの程度の金額が永続的に入ってくるとみてよいのか、見当がつかないから

一体いくら融資するのが妥当なのか判断ができない状況だ」

と言っていました。

 

従来より、店舗・事務所の家賃は変動の幅が大きいため

リスクのある投資商品だといわれていました。

たとえば一棟マンションの場合

店舗や事務所の占める賃料の比率が40%を超える物件には融資をしない

という金融機関もあります。

 

今後、店舗・事務所物件への金融機関の目線が厳しくなることはあっても

ゆるくなることは考えにくいでしょう。

 

とはいえそこを買うのが強い人

と、ここまでは合理的に考えれば誰でも分かることですが

こういう時期だからこそ、安い価格で、誰もが敬遠しがちな店舗・事務所物件を

現金で買いに行くのが投資のプロともいえます。

 

現金がない

もしくは

現金があっても買いに行くのは怖い

という人は不動産投資は向いていないと思います。

 

不動産投資で成功するには

私自身は不動産投資に興味はなく

ものを保有したくないミニマリストなので不動産は持っていませんが

数多くのケースを見ているなかで言えることは

不動産投資で成功するためには

・ひとの不幸を踏み台にして、これでもかというくらい安く買い叩く

・自分で利回りを上げる

ということに尽きます。

 

ひとの不幸を踏み台にして、これでもかというくらい安く買い叩く

投資で成功するためには

入り口としての物件取得価格は、安ければ安いほどいいです。

現金をチラつかせて安く買うというのも一つの手段ですね。

 

では、どれくらい安く買うべきか?という話としては

たとえば

生活保護の人が払う家賃を基準に考える

都道府県の最低賃金を基準に考える

など取りっぱぐれのない家賃を基準にして考えてみてはどうでしょうか。

 

2020年の最低賃金(時給)は最も低い県で790円です。

1日8時間 月に20日 働いたとして126,400円です。

そのうちの1/3くらいは家賃として回せるでしょうから

約42,000円はもらえると仮定して、ペイできる取得価格かどうか??

(生活保護の人も4〜5万円がスタンダードなので割愛します。)

私なら

42,000円✖️12ヶ月=504,000円

の利回り10%以上 500万円以下くらいの物件じゃないと、買う気になれませんが。

500万円あったらFXやるしな。

 

自分で利回りを上げる

はっきり申し上げれば

500万円以下で10%以上の利回りのある不動産を買うのは難しいと思います。

地方に行けばあるでしょうが。

 

インターネット上の楽待や健美家さんなどを検索して

掘り出し物があると期待するのはやめましょう。

 

不動産投資の上手な人というのは

検索結果に表示される所与の利回りを基準に考えるのではなく

誰も見向きもしない原石

物件を安く買う工夫

いまよりも賃料を上げる工夫

退去するリスクを減らす工夫

全てを実行することで

ダイヤモンドに変えていくことができる人です。

 

いや〜、ちょっと自分には面倒でできそうにないわ〜

という方は、本当に不動産投資はおすすめしません。

 

新築ワンルームマンション

家賃7万円 利回り4% 価格2,000万円

という商品がいかに

私の書く原則にことごとく反することか、わかってもらえるno entryと思います。

(物件自体が安くない。新築だからこれ以上ないくらい高い家賃設定。

退去リスクを減らす工夫の余地は特になし)

 

ではまた。

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