新築ワンルーム投資は おやめなさい

donotenter 投資全般

新築ワンルームを購入する人があとを絶ちません。

他人が何を買おうが

私が口をはさむべきことではありませんが

これを読んでいる方には、はっきり申し上げて

 

新築ワンルームマンションを投資として買うのはおやめなさい!

 

私の15年以上の不動産キャリアから断言します。

 

新築ワンルームを建てている人も

それを仲介する人も

販売する人も

みんな揃って

なんでこんなの買うの?」って思ってます。

 

売れるから作る

売れるように仕向ける

というのは、不動産業も営利企業である以上、非難してもはじまりません。

 

新橋のSL広場で待ち合わせをしていると

必ずと言っていいほど

新築ワンルームの業者が声をかけてきます。

 

よくあるセールストークは

・節税効果がある

・ローンを組める期間が長い

・自己資金がいらない場合もある

・借り手がいなくなっても、部屋は残るので、老後の住処の確保になる。

(高齢者は、部屋が借りにくいものだ)

・以上の理由により、毎月1〜2万円の手出し(赤字)にはなるけれど保険と一緒ですよ。

みたいな感じです。

 

こういうのを、可愛い女性営業とかに夜のバーとかで囁かれると

買っちゃうんでしょうかね。

(昔からデート商法による販売は無くなりません)

みんな将来が不安なんですよね。

 

とりあえず、現在の新築ワンルームは

土地代の高騰、建築費の高騰、販売利益の上乗せのため

極めて高額です。

利回りが表面で4%前後

7万円の家賃が取れると仮定すると2,000万円を超えます。

 

私はかつて、大量のワンルームマンションの競売案件を見てきました。

裏を返すと、それほど大量の人が、資金繰りに詰まるということです。

 

だいたい、スタート価格は500万円くらい。

買った価格が高いのは資料からわかるのですが

賃料相場や土地の値段、建物の経年劣化とかを総合的に判断すると

かつては新築だった、中古マンションの価格はとにかく金額がのびません。

つまり、価値の目減りが著しい。

 

そもそも、毎月キャッシュがアウトしている時点で、投資でもなんでもありません

また、将来、高齢者が部屋を借りにくくなることもありません。

空き家が増えて、誰でもいいから入居させざるを得なくなるのですから。

 

また、場所がよければ、失敗する確率を減らせるかというと

そういうわけでもありません。

とにかく都心は土地が高いくせに、それに比例するようには賃料をとれないからです。

 

逆に言えば

マンション投資で成功するためには

向こう30年は人がいなくならない程度の土地の安い場所にある

中古物件(ワンルームではない)がおすすめかもしれません。

 

結局のところ

私は、新築ワンルームマンションを販売している人にはたくさん会いましたが

新築ワンルームマンションを購入しているプロには会ったことがありません。

プロのやらないことを素人がやって成功する確率が高いと思うのはどうかしています。

もし、友人が購入を検討していたら、全力で止めてあげるのが優しさってもんです。

 

というか、マンション投資とやらの頭金として100万円でも手元にあるのなら

私のおすすめする自動売買(システムトレード)をしたほうが

よっぽど資金が増えます。まじで。

 

 

最後に、それでも新築ワンルームマンションが欲しいよぅ

というのでしたら

ぜひ、生活保護の補助の金額を参考にして考えてください。

東京都の23区内の単身者のワンルームへの上限額は53,700円(年額644,400円)です。

一応、この額が見込める年収の最低ラインといえそうです。

逆にいえば、あなたの取得するワンルームマンションの収入は

最悪このラインになる可能性を秘めています。

物件が2,000万円なら年間の利回りは表面で3.2%です。

ここから税金とか諸経費が引かれます。

私なら、絶対買わない。

 

ではまた。

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