不動産 宅建試験 法定地上権とは?

kid 宅建合格に役立つ話

借地権のなかでも

地上権は物権で賃借権は債権

と以前書きました。

 

賃借権という言葉はかろうじてわかる気がするという人でも

地上権という言葉に馴染みのある人は少ないものです。

にもかかわらず宅建の試験には

法定地上権」なる恐ろしい問題が出題されます。

 地上権もよく分からないのに「法定地上権」

 

弁護士や司法書士といった法律を職業としている人でさえ

完璧に理解している人は少数派だと思います。

 

ですから、あなたも深入りしないように願います。

 

深みにはまると

逆に訳わからなくなること必至です。

 

私も説明するのが億劫です(笑)

取り急ぎ最重要のポイントをひとつ。

 

「抵当権者(融資する側)が、融資当時に

不動産の担保価値をどのように見積もっていたのか」です。

 

例えば

1億円の「更地」に融資する場合

銀行等は「1億円」と見積もって8,000万円を融資するとします。

 

しかし

1億円の土地の上に5,000万円の建物があって

土地だけに融資する場合

その土地を「1億円」と評価して8,000万円を融資するか?

と言ったら、NOなのです。

 

建物が乗っかているという

更地と比較しての不便さというのもありますが

 

建物が乗っかっているということは

つまり

建物所有者の敷地利用の権利(地上権や賃借権)

といった制約が土地に付着している

ということが当然推定されるが故に

更地の価値から敷地利用権価格というのを割り引いて

考えなければいけません。

 

少し難しいですかね。

私の説明が下手くそだからかと思います。

 

要するに、1億円の更地であっても

建物があるが故に

5,000万円くらいで評価して

4,000万円くらい融資するのが賢明な融資方針ということです。

 

競売の土地建物の評価書というのを見てもらえれば分かるのですが

裏を返すと

建物はもともと5,000万円の価値であったとしても

何らかの敷地利用権の価値が建物に付着(プラス)され1億円の価値になったりします。

 

ただし、これは実はとても変な話です。

1億円の土地が5,000万円になったり

5,000万円の建物が1億円になったり

するわけがないのですから。

 

あくまでも

土地建物の合計が1億5,000万円である不動産が競売にかけられた時のみに

見られる、単なる内訳金額の操作である、ということは感じ取ってください。

 

それと

今回は詳しく述べませんが

ではなぜ、このようなことが?については

建物を存続させたい(取り壊しにならないように)」という意図が隠れている

とだけ知ってください。

 

ではまた。

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